Cher investisseur,

Bienvenue dans la 36^ème édition de Lambda, votre newsletter Ramify pour le mois de juin 2025. Dans cette newsletter, découvrez :

SCPI avec et sans frais d'entrée : lesquelles privilégier ?

Un bilan des grandes ventes aux enchères d'art à New York en mai

La revue de presse du mois de mai 2025

SCPI avec ou sans frais : peut-on désormais trancher le match ?

En 2024, les SCPI "sans frais d'entrée" ne représentent plus que 7,1 % de la collecte globale (contre 9,5 % en 2023)¹.

Est-ce le signe d'un modèle qui s'essouffle ?

L'illusion du "sans frais"

Aucune SCPI n'est "sans frais" mais une minorité est bien "sans frais d'entrée".

L'absence de frais de souscription (en moyenne 10 %) est, en partie compensée par des commissions de gestion, et parfois d'acquisition, plus importantes :

Modèle de frais (avant TVA) des 5 SCPI les plus souscrites en 2024

Sources : statuts officiel (frais), ASPIM (niveau de collecte)

Si on applique ce modèle de frais à une même SCPI théorique, voici une estimation des principaux frais (souscription, gestion, acquisition) captés par la SCPI dans le temps :

Calcul théorique à but d'illustration. Hypothèse commune : part à 1000 €, rendement locatif de la SCPI à 6 % / an

Important : ce calcul néglige un certain nombre de facteurs secondaires par soucis de simplification.

Comme nous le faisait remarquer Frédéric Puzin de Corum la semaine dernière : il faudrait par exemple prendre en compte le levier bancaire qui permet de multiplier les commissions d'acquisitions.

Néanmoins le modèle des SCPI "sans frais d'entrée" semble effectivement plus compétitif, même si la situation a tendance à s'équilibrer avec le temps.

Mais cet avantage se traduit-il réellement par des loyers distribués aux investisseurs plus importants ?

Pas de frais d'entrée = surperformance ?

Classement des 5 SCPI qui ont le plus collecté en 2024 par Taux de Distribution (TD)

À l’évidence le modèle de frais n'est pas l'unique facteur en jeu. Des SCPI traditionnelles délivrent également d'excellentes performances.

Les SCPI les plus performantes depuis 2022 ont en réalité 2 points communs :

• Une stratégie diversifiée investie sur l'Europe entière.
• Une collecte massive qui leur permet d'investir dans un marché immobilier paralysé par les taux élevés où les rendements de 7 à 10 % ne sont plus rares.

Les 89 % qui changent tout

Une étude² menée sur 53 SCPI de 2003 à 2019 conclut que 89 % de l'écart de rendement total à long terme entre les sociétés provient de la variation du prix de la part.

Sur la période précédente (où les SCPI "sans frais d'entrée" n'existaient pas), le taux de distribution n'a contribué que marginalement à la surperformance des meilleures SCPI.

Or l'appréciation du patrimoine dans le temps dépend assez peu du niveau de frais, mais de la capacité du gérant à acquérir ses biens au meilleur prix pour les valoriser.

Notre verdict

Les SCPI "sans frais d'entrée" présentent 3 avantages réels :

• Frais potentiellement plus légers (variable selon la durée de détention et la SCPI)
• Meilleure valeur de retrait (pas de frais de souscription déduits du prix de part à la revente)
• Moins d'incitation pour le gérant à collecter à tout prix dans un contexte de marché défavorable aux acheteurs.

Cependant, le critère des frais ne doit pas être l'unique facteur de décision d'un investissement en SCPI.

Le choix d'une SCPI reste complexe et nécessite une expertise approfondie pour évaluer la stratégie, l'équipe de gestion et les perspectives au-delà d'une simple position dans les classements.

Les conseillers Ramify vous accompagnent pour définir l'allocation la plus adaptée à vos besoins.

Autre avantage Ramify : la remise de 2,5 % sur les frais d'entrée des SCPI qui réduit l'écart entre les deux modèles.

¹ ASPIM - Les fonds immobiliers grand public - 1er trimestre 2025

² EDHEC-Risk Institute Publication - Benefits of Open Architecture and Multi-Management in Real Estate Markets - Evidence from French Nonlisted Investment Trusts, juin 2021.

Ventes du printemps à New York : stabilité et sélectivité

Les ventes aux enchères de mai (puis novembre) donnent traditionnellement le ton du marché de l'art pour les 6 mois suivants.

Pour le printemps 2025, les ventes des maisons Sotheby's et Christie's ont généré 1,19 milliards de $, proche du résultat de 2024 (1,27 milliard).

Avec un taux de vente de 90%, les résultats sont conformes aux attentes, mais révèlent un marché devenu plus exigeant.

Les bonnes pièces trouvent toujours preneur, mais le marché sanctionne désormais les attentes déconnectées de la réalité.

Faits marquants

Plusieurs échecs : La Grande Tête Mince de Giacometti, estimée 70M$, est restée invendue malgré une enchère à 64,2M$ (prix de réserve non atteint). Pour comparaison, une version similaire s'était vendue 53,2M$ en 2020.

Une œuvre de Warhol a même été retirée discrètement des ventes, son estimation de 30 millions de $ ayant probablement été jugée trop ambitieuse au dernier moment.

La généralisation des stratégies défensives : 70 % des œuvres bénéficiaient d'un système de garantie (acheteur sécurisé avant la vente).

Ce que cela signifie pour les investisseurs

Cette situation valide deux principes fondamentaux qui sont au cœur de la stratégie de nos deals sur l'art :

1. Miser sur les chefs-d'œuvre du XXe siècle dont la valeur est stable, à condition de rester raisonnable sur les prix
2. Privilégier l'achat intelligent : la plus-value vient d'un prix d'acquisition inférieur au marché, non de la spéculation sur l'inflation des prix.

Des artistes comme Warhol, Calder, Ruscha ou Kusuma profitent toujours d'un marché soutenu :

Ces 4 artistes font partie de ceux dans lesquels Ramify vous a permis d'investir depuis 2023.

Plusieurs oeuvres acquises ont déjà pu être cédées en générant une performance intéressante pour les investisseurs :

La revue de presse

N’hésitez pas à nous contacter si vous avez la moindre question. À bientôt,

Olivier Herbout

Directeur général de Ramify

Portefeuilles     Produits     Gestion de Fortune     Ressources

Ramify, Société par Actions Simplifiée au capital de 4196,34 €, est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 885 322 594. Ramify est agréée Conseiller en Investissements Financiers, adhérent à la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine (CNCGPI) sous le numéro 20009289.


La CNCGP est une association professionnelle agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).


Investir comporte des risques de perte en capital. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

40 rue Blanche, 75009 Paris, France