Quelles différences entre les foncières cotées et les SCPI ?
De prime abord, les foncières cotées proposent des rendements historiques supérieurs aux SCPI, tout en offrant plus de liquidité via les marchés financiers :
- 8,9 % sur 15 ans pour les SIIC françaises1.
- 9,41 % sur 15 ans pour les REITs américaines2.
- À titre de comparaison, les SCPI ont généré un rendement de 6,1 % sur la même période1.
Pour autant, SCPI et foncières présentent des différences nettes :
- Seules les SCPI permettent l'investissement en nue-propriété et à crédit.
- Le prix de part d'une SCPI doit forcément être aligné avec la valeur de marché du patrimoine à plus ou moins 10 %. Pour les nouveaux entrants, c'est une garantie de payer le juste prix.
Les foncières cotées présentent régulièrement des décotes de l'ordre de 30 ou 40 % sur la valeur du patrimoine détenu.
Dans cette situation, si la foncière choisit de lever des fonds pour financer de nouvelles acquisitions, elle dilue automatiquement ses actionnaires existants.
Le club deal immobilier : un couple rendement-risque plus offensif
Le club deal immobilier a connu un important développement ces 10 dernières années en France, et a proposé un rendement moyen de 9,46 % par opération en 20243.
Mais cette espérance de gain supplémentaire s'accompagne logiquement d'une prime de risque supplémentaire.
En 2024, 25 à 35 % des opérations connaissent des retards de remboursement, 6 à 8 % sont en procédure collective et 4 à 6 % ont entraîné une perte définitive pour les investisseurs3.
Il est essentiel pour les investisseurs de diversifier au maximum les projets dans lesquels ils investissent ainsi que les plateformes.
Le private equity immobilier : pour s'exposer à une autre partie de la chaîne de valeur
Les fonds immobiliers non cotés permettent aux investisseurs particuliers :
- De participer à des opérations de promotion, de rénovation ou de changement d'usage lourdes qui dégagent des plus-values importantes.
- D'investir dans des acteurs comme des promoteurs ou des exploitants d'actifs (hôtellerie, résidences avec service, coworking ...).
Ces fonds se concentrent sur la génération de plus-values à la revente, plutôt que sur la perception de loyers.
Ils sont pertinents pour compléter un portefeuille diversifié, mais attention : ils sont illiquides, avec des durées d’investissement généralement comprises entre 5 et 10 ans.
1 Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), « 40 ans de performances comparées – 1983-2023 », édition 2024
2 FTSE Nareit All Equity REITs Index via Morgan Stanley.
3 Forvis Mazars & France Fintech - Baromètre du crowdfunding en France 2024
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